Coen van Oostrom is de projectontwikkelaar achter toonaangevende gebouwen als De Rotterdam en Valley.
Met zijn technologiebedrijf EDGE ontwikkelt hij duurzame gebouwen vol sensoren. Een gesprek over het aanjagen van innovatie en de cruciale rol van de bouwsector.
interview met Coen van Oostrom
Twintig
stappen verder
Architect: MVRDV
Meer weten over wat voor projecten Van Oostrom met EDGE realiseert?
Bekijk hier een gedeelte van de uitzending van EenVandaag over project Valley, uitgezonden op 4 juni om 18:15 op NPO1.
VM: HEB JE WEL EENS MEEGEMAAKT DAT EEN AANNEMER WEGLIEP?
CvO: “Dat is wel eens gebeurd ja. In onze gebouwen moeten onderdelen soms op een zeer specifieke manier gemaakt worden, een manier die afwijkt van hoe het normaal gebeurt. En we willen dan ook zeker weten dat het op een bepaalde manier gaat werken. Dit leidde ertoe dat een aannemer halverwege het bouwen zei: ‘Ik ben er klaar mee, ik stop.’ Toen hadden we wel een dingetje. Uiteindelijk hebben we dat weer gesust, maar dit is wel wat ik bedoel.”
VM: WAAROM GING DAT DAN MIS?
CvO: “Weet je wat het is? De bouw is nog altijd maatwerk. Elk gebouw is compleet anders. Als je innoveert en je kunt de dingen daarna standaardiseren, dan is het nog wel te doen. Maar als elk project anders is en je komt elke keer weer met nieuwe eisen en het moet ook nog eens allemaal digitaal gebeuren, dan komt er heel veel extra werk bij. Dat kunnen sommige onderaannemers niet goed inschatten. Die doen dan een verkeerde voorspelling van het aantal uur dat ze met zo’n gevel bezig zijn. Als het in de praktijk dan tegenvalt, zegt zo’n onderaannemer: ‘Wacht eens even, ik ben nu al zes maanden bezig en ik had op drie gerekend.’ Wij zouden dan willen zeggen: ‘Je moet op een andere manier gaan werken, slimmer worden. Dan duurt het namelijk wél drie maanden.’ Maar dat muntje moet nog vallen.”
VRAGEN OF INTERESSE? Benieuwd wat Velox voor jou organisatie kan betekenen? Neem contact met ons op.
Velox Magazine (VM): JE ONTWIKKELT DUURZAME GEBOUWEN, VOL TECHNOLOGISCHE SNUFJES. HOE RAAKT DE COMPLEXITEIT VAN DIE GEBOUWEN DE BOUWSECTOR?
Coen van Oostrom (CvO): “Een terechte vraag, vooral omdat we pas aan het begin staan van een enorme transitie in de manier van bouwen. Over niet al te lange tijd gaan we naar volledig CO2-neutrale gebouwen, zowel in de operatie als in de realisatie. Dat wordt ongelofelijk ingewikkeld, maar ook ongelofelijk leuk. Alleen de bouwindustrie is daar nu nog lang niet klaar voor."
VM: IS HET ZO ERG?
CvO: “In de Nederlandse bouwindustrie valt het nog mee, al is Londen bijvoorbeeld al veel verder. Maar in Duitsland, waar we ook veel ontwikkelen, is het echt een drama. Daar is het al ingewikkeld om een gebouw te maken met een hele basale IT-technologie. Wil je het echt allemaal gaan meten in een gebouw, dan moet de hele keten digitaal gaan werken: de architect, de ontwikkelaar en de bouwer. Er moet een revolutie komen in de industrie. Die kan ertoe leiden dat bepaalde businessmodellen niet meer werken, of dat bepaalde bedrijven zullen moeten fuseren om hun kennis up-to-date te houden. En ook van de overheid gaat dit een andere opstelling vragen. Die zal op een andere manier moeten gaan aanbesteden en niet meer, zoals nu steeds gebeurt, op de laagste prijs moeten sturen.”
VM: DUS HET WORDT TIJD VOOR HET EERSTE KABINET VAN OOSTROM
CvO: “Dan is het wel in twee jaar tijd gepiept ja. Maar ik heb niet echt de ambitie om de politiek in te gaan. Ik denk ook dat ik meer impact maak als ik een voorbeeld stel en daar een inspirerend verhaal over vertel, dan dat ik me in de Tweede Kamer kritisch moet uitlaten over plannen, met een Wilders die naast me staat te gillen.”
VM: LIEVER INSPIREREN DAN AFFAKKELEN?
CvO: “Precies. En ik word bijvoorbeeld ook door de burgemeester van Berlijn gevraagd om mee te brainstormen over de toekomst van de stad. ‘Het moet duurzamer’, zei ik. ‘Maar dat is duur,’ zei hij. Dan leg ik hem uit dat dat helemaal niet zo hoeft te zijn.”
VM: WAAROM ZIEN POLITICI NOG NIET DAT HET OP DE LANGE TERMIJN VEEL DUURDER IS ALS JE NIKS DOET?
CvO: “Omdat de kiezers gericht zijn op de korte termijn en politici vooral bezig zijn met plannen die ervoor zorgen dat ze over een paar jaar weer herkozen worden.”
VM: DE ECHTE INNOVATIE KOMT DUS NIET VANUIT DE POLITIEK, MAAR VANUIT HET BEDRIJFSLEVEN.
CvO: “Zo is het wel ja. De samenwerking tussen de politiek en het bedrijfsleven zou daarom veel beter kunnen. Als ik minister zou zijn, zou ik niet gaan praten met de beroepsvereniging van bouwers, want dan praat je met een gemiddelde. Ga juist praten met de beste twee of drie ontwikkelaars en bouwers. Zet die in een denktank en vraag hen hoe we het moeten gaan doen. Wat zijn de lessons learned en hoe je kun je het proces versnellen? Dan kom je pas echt verder.”
EDGE Amsterdam West / Beeld: Architekten Cie
VM: WAT ZIJN JOUW LESSONS LEARNED?
CvO: “Ik heb geleerd dat als je te snel gaat, je een enorme deksel op je neus krijgt. Wij maken bijvoorbeeld een houten gebouw in Berlijn. Er zijn wel eerder houten gebouwen gemaakt in Duitsland, dus we dachten: dat kan wel. Maar de brandweer van Berlijn had er zijn eigen perspectief op. Daardoor liep het project twee jaar vertraging op. Huurders en beleggers boos, aannemers die wegliepen. Dat heeft tot een enorme hoeveelheid ellende geleid.”
VM: HOE LOS JE ZOIETS DAN OP?
CvO: “Door te praten en lijmen. Je hebt dus waanzinnig goede mensen nodig op zo’n project. Met een middelmatige bouwmanager komt het echt niet meer goed. Je hebt iemand nodig die een wethouder kan bellen en het hele proces kan managen, van bouw tot politiek. Die the bigger picture kan overzien en ook die behoudende Duitse bouwers een draai om de oren kan geven als dat nodig is. Anders kun je in onze sector heel veel geld verliezen.”
VM: MAAR JE GOOIT DE HANDDOEK NOG NIET IN DE RING?
CvO: “Zeker niet. Het is een superinteressante tijd, waarin ontzettend veel dingen aan het veranderen zijn. We zullen gaan zien dat er voor bepaalde bedrijven nieuwe kansen ontstaan. Ik denk dat dat voor mijn bedrijf geldt, omdat we redelijk voorop lopen in wat we doen. Maar ook voor een bedrijf als Velox, dat in staat is om juist op het gebied van mensen met expertise veel meerwaarde te leveren. Die transitie in de bouw gaat ervan komen, daarvan ben ik overtuigd.”
VM: GAAT ER EEN REMMENDE WERKING UIT VAN DE BOUWSECTOR?
CvO: “In zekere zin wel. Wij zijn met EDGE al twintig stappen verder en zouden al veel meer willen doen. Maar aannemers komen soms terug bij ons en zeggen dan: ‘Al jullie projecten zijn zó ingewikkeld.’ Dat komt mede doordat de projecten die we doen zo groot zijn. Een project als Valley loopt in de honderden miljoenen. Bouwers vinden dat risicovol en zijn daardoor voorzichtig. Als je dan ook nog zegt: ‘Het moet nóg technologischer, vernieuwender en sneller’, dan zegt zo’n grote aannemer: ‘Doe even normaal, ik doe het niet.’ Je zult dus voorzichtig moeten zijn. Het moet net twee procent oncomfortabel worden voor de bedrijven met wie je werkt, maar niet twintig procent oncomfortabel, want dan lopen ze weg en komt er helemaal geen duurzaam gebouw.”
VM: DUS DE BOUW MOET OOK VEEL MEER DATAGEDREVEN GAAN WERKEN?
CvO: “Precies. Dat vereist investeringen in technologie en zwaardere mensen. En dat is duur. Als je het dan in een competitie weer aflegt tegen die kozijnenbouwer die nog op de ouderwetse manier werkt waardoor hij zo lekker goedkoop is, dan is er nog niet echt een incentive om die investeringen te doen.”
VM: MAAR DIE INNOVATIE IS DUS WEL DE SLEUTEL TOT EEN ACCEPTABELE TOEKOMST VOOR ONZE KINDEREN
CvO: “Absoluut. En innovatie heeft een technologisch component, maar ook een businessmodel-component. Als je als bedrijf vast blijft zitten in je eigen patronen en zegt: ‘Zo hebben we het al honderd jaar gedaan, ik heb gewoon een paar ingenieurs, ik werk uurtje-factuurtje en klaar’, dan moet je je heel erg afvragen of jouw methodiek van geld verdienen nog wel past bij de nieuwe wereld van innovatie. Wij hebben een nieuw bedrijf opgezet dat alle data haalt uit de sensoren in de gebouwen en adviezen geeft aan bedrijven wat ze beter kunnen doen met die gebouwen. Dat is een SaaS-model, software as a service. Wij gaan in de nabije toekomst ook een gebouw als een service neerzetten. Wat ik bedoel is: je moet over dit soort dingen blijven nadenken, nieuwe coalities maken, samenwerken met andere ecosystemen. Dan kom je verder.”
VM: DAT LIJKT ME EEN LASTIGE OPGAVE VOOR DE VASTGOEDWERELD. DIE STAAT NIET PER SE BEKEND OM ZIJN VOORUITSTREVENDHEID.
CvO: “Dat klopt. Volgens een rapport van McKinsey loopt de sector helemaal achteraan, qua innovatie. Het enige waarover je positief kunt zijn is dat onze technologie inmiddels bewezen is. We hebben in verschillende landen al voorbeelden van gebouwen die waanzinnig duurzaam zijn, gezond en leuk om in te werken. En waarin technologie wordt gebruikt om alles te meten. Het kán dus gewoon. Nu is er alleen nog een gedragsverandering nodig om het op veel grotere schaal te gaan doen. Daarover was ik een tijd lang heel negatief.”
VM: NU NIET MEER?
CvO: “Ik denk dat de wereld toch wel aan het veranderen is. De Green Deal in Europa gaat ertoe leiden dat elk land een enorme carrot-and-stick approach gaat hanteren. Dus als je je gebouwen gaat verbeteren, krijg je enorme subsidies en belastingvoordeel. En als je dat niet doet, betaal je meer belasting en krijg je boetes. Die Green Deal wordt echt een game changer.”
VM: EERDER HEB JE JE WEL EENS KRITISCH UITGELATEN OVER DE GREEN DEAL.
CvO: “Klopt. Vijf jaar geleden hebben we het klimaatakkoord van Parijs ondertekend, iedereen stond champagne te drinken en elkaar op de schouders te kloppen. Wat is er sindsdien gebeurd? Als je positief bent kun je zeggen: zelfs de VVD is nu om. Als je negatief bent, kun je je afvragen waarom het allemaal zo lang duurt voordat we echte verandering zien.”
“Het moet net twee procent oncomfortabel worden voor de bouwbedrijven met wie je werkt”
“Volgens een rapport van McKinsey loopt de vastgoedsector helemaal achteraan, qua innovatie”
“Ik heb geleerd dat als je te snel gaat, je een enorme deksel op je neus krijgt”
Coen van Oostrom is de projectontwikkelaar achter toonaangevende gebouwen als De Rotterdam en Valley.
Met zijn technologiebedrijf EDGE ontwikkelt hij duurzame gebouwen vol sensoren. Een gesprek over het aanjagen van innovatie en de cruciale rol van de bouwsector.
Twintig
stappen verder
interview met Coen van Oostrom
VRAGEN OF INTERESSE? Benieuwd wat Velox voor jou organisatie kan betekenen? Neem contact met ons op.
VM: DUS HET WORDT TIJD VOOR HET EERSTE KABINET VAN OOSTROM
CvO: “Dan is het wel in twee jaar tijd gepiept ja. Maar ik heb niet echt de ambitie om de politiek in te gaan. Ik denk ook dat ik meer impact maak als ik een voorbeeld stel en daar een inspirerend verhaal over vertel, dan dat ik me in de Tweede Kamer kritisch moet uitlaten over plannen, met een Wilders die naast me staat te gillen.”
VM: LIEVER INSPIREREN DAN AFFAKKELEN?
CvO: “Precies. En ik word bijvoorbeeld ook door de burgemeester van Berlijn gevraagd om mee te brainstormen over de toekomst van de stad. ‘Het moet duurzamer’, zei ik. ‘Maar dat is duur,’ zei hij. Dan leg ik hem uit dat dat helemaal niet zo hoeft te zijn.”
VM: WAAROM ZIEN POLITICI NOG NIET DAT HET OP DE LANGE TERMIJN VEEL DUURDER IS ALS JE NIKS DOET?
CvO: “Omdat de kiezers gericht zijn op de korte termijn en politici vooral bezig zijn met plannen die ervoor zorgen dat ze over een paar jaar weer herkozen worden.”
VM: DE ECHTE INNOVATIE KOMT DUS NIET VANUIT DE POLITIEK, MAAR VANUIT HET BEDRIJFSLEVEN.
CvO: “Zo is het wel ja. De samenwerking tussen de politiek en het bedrijfsleven zou daarom veel beter kunnen. Als ik minister zou zijn, zou ik niet gaan praten met de beroepsvereniging van bouwers, want dan praat je met een gemiddelde. Ga juist praten met de beste twee of drie ontwikkelaars en bouwers. Zet die in een denktank en vraag hen hoe we het moeten gaan doen. Wat zijn de lessons learned en hoe je kun je het proces versnellen? Dan kom je pas echt verder.”
Velox Magazine (VM): JE ONTWIKKELT DUURZAME GEBOUWEN, VOL TECHNOLOGISCHE SNUFJES. HOE RAAKT DE COMPLEXITEIT VAN DIE GEBOUWEN DE BOUWSECTOR?
Coen van Oostrom (CvO): “Een terechte vraag, vooral omdat we pas aan het begin staan van een enorme transitie in de manier van bouwen. Over niet al te lange tijd gaan we naar volledig CO2-neutrale gebouwen, zowel in de operatie als in de realisatie. Dat wordt ongelofelijk ingewikkeld, maar ook ongelofelijk leuk. Alleen de bouwindustrie is daar nu nog lang niet klaar voor."
VM: IS HET ZO ERG?
CvO: “In de Nederlandse bouwindustrie valt het nog mee, al is Londen bijvoorbeeld al veel verder. Maar in Duitsland, waar we ook veel ontwikkelen, is het echt een drama. Daar is het al ingewikkeld om een gebouw te maken met een hele basale IT-technologie. Wil je het echt allemaal gaan meten in een gebouw, dan moet de hele keten digitaal gaan werken: de architect, de ontwikkelaar en de bouwer. Er moet een revolutie komen in de industrie. Die kan ertoe leiden dat bepaalde businessmodellen niet meer werken, of dat bepaalde bedrijven zullen moeten fuseren om hun kennis up-to-date te houden. En ook van de overheid gaat dit een andere opstelling vragen. Die zal op een andere manier moeten gaan aanbesteden en niet meer, zoals nu steeds gebeurt, op de laagste prijs moeten sturen.”
VM: GAAT ER EEN REMMENDE WERKING UIT VAN DE BOUWSECTOR?
CvO: “In zekere zin wel. Wij zijn met EDGE al twintig stappen verder en zouden al veel meer willen doen. Maar aannemers komen soms terug bij ons en zeggen dan: ‘Al jullie projecten zijn zó ingewikkeld.’ Dat komt mede doordat de projecten die we doen zo groot zijn. Een project als Valley loopt in de honderden miljoenen. Bouwers vinden dat risicovol en zijn daardoor voorzichtig. Als je dan ook nog zegt: ‘Het moet nóg technologischer, vernieuwender en sneller’, dan zegt zo’n grote aannemer: ‘Doe even normaal, ik doe het niet.’ Je zult dus voorzichtig moeten zijn. Het moet net twee procent oncomfortabel worden voor de bedrijven met wie je werkt, maar niet twintig procent oncomfortabel, want dan lopen ze weg en komt er helemaal geen duurzaam gebouw.”
“Het moet net twee procent oncomfortabel worden voor de bouwbedrijven met wie je werkt”
VM: DUS DE BOUW MOET OOK VEEL MEER DATAGEDREVEN GAAN WERKEN?
CvO: “Precies. Dat vereist investeringen in technologie en zwaardere mensen. En dat is duur. Als je het dan in een competitie weer aflegt tegen die kozijnenbouwer die nog op de ouderwetse manier werkt waardoor hij zo lekker goedkoop is, dan is er nog niet echt een incentive om die investeringen te doen.”
VM: MAAR DIE INNOVATIE IS DUS WEL DE SLEUTEL TOT EEN ACCEPTABELE TOEKOMST VOOR ONZE KINDEREN
CvO: “Absoluut. En innovatie heeft een technologisch component, maar ook een businessmodel-component. Als je als bedrijf vast blijft zitten in je eigen patronen en zegt: ‘Zo hebben we het al honderd jaar gedaan, ik heb gewoon een paar ingenieurs, ik werk uurtje-factuurtje en klaar’, dan moet je je heel erg afvragen of jouw methodiek van geld verdienen nog wel past bij de nieuwe wereld van innovatie. Wij hebben een nieuw bedrijf opgezet dat alle data haalt uit de sensoren in de gebouwen en adviezen geeft aan bedrijven wat ze beter kunnen doen met die gebouwen. Dat is een SaaS-model, software as a service. Wij gaan in de nabije toekomst ook een gebouw als een service neerzetten. Wat ik bedoel is: je moet over dit soort dingen blijven nadenken, nieuwe coalities maken, samenwerken met andere ecosystemen. Dan kom je verder.”
VM: DAT LIJKT ME EEN LASTIGE OPGAVE VOOR DE VASTGOEDWERELD. DIE STAAT NIET PER SE BEKEND OM ZIJN VOORUITSTREVENDHEID.
CvO: “Dat klopt. Volgens een rapport van McKinsey loopt de sector helemaal achteraan, qua innovatie. Het enige waarover je positief kunt zijn is dat onze technologie inmiddels bewezen is. We hebben in verschillende landen al voorbeelden van gebouwen die waanzinnig duurzaam zijn, gezond en leuk om in te werken. En waarin technologie wordt gebruikt om alles te meten. Het kán dus gewoon. Nu is er alleen nog een gedragsverandering nodig om het op veel grotere schaal te gaan doen. Daarover was ik een tijd lang heel negatief.”
VM: NU NIET MEER?
CvO: “Ik denk dat de wereld toch wel aan het veranderen is. De Green Deal in Europa gaat ertoe leiden dat elk land een enorme carrot-and-stick approach gaat hanteren. Dus als je je gebouwen gaat verbeteren, krijg je enorme subsidies en belastingvoordeel. En als je dat niet doet, betaal je meer belasting en krijg je boetes. Die Green Deal wordt echt een game changer.”
VM: EERDER HEB JE JE WEL EENS KRITISCH UITGELATEN OVER DE GREEN DEAL.
CvO: “Klopt. Vijf jaar geleden hebben we het klimaatakkoord van Parijs ondertekend, iedereen stond champagne te drinken en elkaar op de schouders te kloppen. Wat is er sindsdien gebeurd? Als je positief bent kun je zeggen: zelfs de VVD is nu om. Als je negatief bent, kun je je afvragen waarom het allemaal zo lang duurt voordat we echte verandering zien.”
“Volgens een rapport van McKinsey loopt de vastgoedsector helemaal achteraan, qua innovatie”
VM: WAT ZIJN JOUW LESSONS LEARNED?
CvO: “Ik heb geleerd dat als je te snel gaat, je een enorme deksel op je neus krijgt. Wij maken bijvoorbeeld een houten gebouw in Berlijn. Er zijn wel eerder houten gebouwen gemaakt in Duitsland, dus we dachten: dat kan wel. Maar de brandweer van Berlijn had er zijn eigen perspectief op. Daardoor liep het project twee jaar vertraging op. Huurders en beleggers boos, aannemers die wegliepen. Dat heeft tot een enorme hoeveelheid ellende geleid.”
VM: HOE LOS JE ZOIETS DAN OP?
CvO: “Door te praten en lijmen. Je hebt dus waanzinnig goede mensen nodig op zo’n project. Met een middelmatige bouwmanager komt het echt niet meer goed. Je hebt iemand nodig die een wethouder kan bellen en het hele proces kan managen, van bouw tot politiek. Die the bigger picture kan overzien en ook die behoudende Duitse bouwers een draai om de oren kan geven als dat nodig is. Anders kun je in onze sector heel veel geld verliezen.”
VM: MAAR JE GOOIT DE HANDDOEK NOG NIET IN DE RING?
CvO: “Zeker niet. Het is een superinteressante tijd, waarin ontzettend veel dingen aan het veranderen zijn. We zullen gaan zien dat er voor bepaalde bedrijven nieuwe kansen ontstaan. Ik denk dat dat voor mijn bedrijf geldt, omdat we redelijk voorop lopen in wat we doen. Maar ook voor een bedrijf als Velox, dat in staat is om juist op het gebied van mensen met expertise veel meerwaarde te leveren. Die transitie in de bouw gaat ervan komen, daarvan ben ik overtuigd.”
“Ik heb geleerd dat als je te snel gaat, je een enorme deksel op je neus krijgt”
VM: HEB JE WEL EENS MEEGEMAAKT DAT EEN AANNEMER WEGLIEP?
CvO: “Dat is wel eens gebeurd ja. In onze gebouwen moeten onderdelen soms op een zeer specifieke manier gemaakt worden, een manier die afwijkt van hoe het normaal gebeurt. En we willen dan ook zeker weten dat het op een bepaalde manier gaat werken. Dit leidde ertoe dat een aannemer halverwege het bouwen zei: ‘Ik ben er klaar mee, ik stop.’ Toen hadden we wel een dingetje. Uiteindelijk hebben we dat weer gesust, maar dit is wel wat ik bedoel.”
VM: WAAROM GING DAT DAN MIS?
CvO: “Weet je wat het is? De bouw is nog altijd maatwerk. Elk gebouw is compleet anders. Als je innoveert en je kunt de dingen daarna standaardiseren, dan is het nog wel te doen. Maar als elk project anders is en je komt elke keer weer met nieuwe eisen en het moet ook nog eens allemaal digitaal gebeuren, dan komt er heel veel extra werk bij. Dat kunnen sommige onderaannemers niet goed inschatten. Die doen dan een verkeerde voorspelling van het aantal uur dat ze met zo’n gevel bezig zijn. Als het in de praktijk dan tegenvalt, zegt zo’n onderaannemer: ‘Wacht eens even, ik ben nu al zes maanden bezig en ik had op drie gerekend.’ Wij zouden dan willen zeggen: ‘Je moet op een andere manier gaan werken, slimmer worden. Dan duurt het namelijk wél drie maanden.’ Maar dat muntje moet nog vallen.”
EDGE Amsterdam West / Beeld: Architekten Cie
Meer weten over wat voor projecten Van Oostrom met EDGE realiseert?
Bekijk hier een gedeelte van de uitzending van EenVandaag over project Valley, uitgezonden op 4 juni om 18:15 op NPO1.